Perú 2026: cómo vende una inmobiliaria y qué aprendimos nosotros

Hablar del mercado inmobiliario peruano es, por lo general, hablar de Lima. Y tiene sentido: en Lima operan los gremios que miden cada mes la venta de vivienda nueva.

Sin embargo, los datos de Sunarp indican que de cada 100 inscripciones, 61 fueron fuera de Lima.1 Esto evidencia un mercado inmobiliario descentralizado, junto a empresas medianas y pequeñas que aún operan con tecnología o herramientas anticuadas en comparación con otros países.

Esta investigación está hecha con el fin de entender mejor este mercado, cómo venden y qué ha pasado en otros países cuando empresas parecidas empezaron a usar tecnología similar a la de Moderniva, y contar qué nos pasó a nosotros al salir a vender.

Mercado inmobiliario dentro y fuera de Lima

Según Codip, el gremio de las empresas que construyen vivienda, en Lima y el Callao se vendieron de enero a setiembre 26 % más viviendas nuevas que en los mismos meses de 2025, y más rápido: al ritmo de este año, lo que hoy está en venta se acabaría en unos 20 meses.2 Para todo el país, Scotiabank proyecta más créditos hipotecarios en 2026 que en cualquier año anterior.2

Fuera de Lima, el crédito crece más rápido. En el primer semestre, los créditos Mivivienda en provincias subieron 21 %, más del doble que en todo el país.4 Y de cada 100 viviendas nuevas que ofrecía el programa Techo Propio en abril, 95 estaban en provincias, en regiones como La Libertad, Ica, Piura, Lambayeque y San Martín.5

Cómo se vende en el Perú y el protagonismo de WhatsApp

Notamos que en este sector todo se vende antes de estar listo. En Lima, de cada 100 viviendas vendidas en setiembre, 88 estaban en planos o en obra.3 En las ciudades donde trabajamos, la venta de un lote suele empezar con un anuncio en Facebook y el número de WhatsApp de un asesor. En otros casos, con un letrero en el terreno.

El Perú ya está en una fase avanzada de adaptación a la tecnología. Quien busca vivienda ya empieza en internet. En un estudio de Codip publicado en febrero de 2026, 3 de cada 4 personas interesadas en comprar vivienda en Lima se informan por redes sociales, y 8 de cada 10 revisan más de un portal inmobiliario antes de decidir.6 En las inmobiliarias que conocemos, lo que pasa después del anuncio sigue casi siempre en el celular del asesor y en hojas de cálculo como Excel.

El Perú es uno de los países que más utilizan WhatsApp para mensajería y para el ámbito profesional,7 y en muchas de esas inmobiliarias ese WhatsApp está en el celular personal de cada asesor. Es un problema conocido en agencias inmobiliarias: si el asesor se va, se van con él las conversaciones y varios clientes potenciales quedan fuera de la cartera de la empresa.

Dónde se pierden las ventas

En un estudio publicado en junio de 2026, la consultora Equilibrium BDC, por encargo de la empresa Darma, se hizo pasar por comprador ante 10 inmobiliarias: les escribió por su web, sus anuncios y un portal inmobiliario, y visitó sus salas de venta.8 Diez empresas son pocas para hablar de todo el mercado, pero los resultados muestran dónde se pierden muchas ventas.

El tercer hallazgo del estudio, el de quienes se van porque no les quedan claras las opciones para pagar, toca algo que en la venta de lotes pesa todavía más, porque el pago dura años.

Atender mal también tiene un costo legal. Hasta el 8 de junio de 2026, el sector construcción e inmobiliario era el segundo más sancionado por Indecopi, con 269 sanciones, sobre todo por no cumplir lo que ofreció y por dar información incompleta.9

La situación en otros países: Datos para vendedores peruanos

En México, una encuesta a 101 personas del área metropolitana de Monterrey, entre compradores, agentes, diseñadores, inversionistas y desarrolladores, concluyó que el uso de tecnología inmobiliaria sube la tasa de conversión entre 15 % y 30 % y acorta el cierre entre uno y quince días.10 Es la cifra más favorable que encontramos, y también la más débil: la muestra no es probabilística y las respuestas son opiniones, no ventas medidas.

En Los Ángeles, un estudio de 75.178 casas vendidas entre marzo de 2019 y marzo de 2021 en Redfin encontró que los tours virtuales se asociaban con un precio de venta 1,1 % mayor, pero que el efecto desaparecía al descontar la calidad de las fotos y las descripciones. Durante la pandemia acortaron el tiempo en el mercado, y al levantarse las restricciones dejaron de hacer diferencia.11 Otro estudio, con datos de listados, tasaciones oficiales y la actividad de los agentes, estimó que el tour virtual sube el precio de venta en promedio 1 %, que ese efecto bajó con los años y que pesa más en mercados muy competidos y para los agentes con menos experiencia.12

Fuera de las inmobiliarias hay evidencia más sólida sobre atención y ventas. En una empresa de software con 5.179 agentes de soporte, un asistente de inteligencia artificial subió 14 % las consultas resueltas por hora, y 34 % entre los agentes nuevos; casi no cambió el trabajo de los más experimentados.13 En otra base de 1,25 millones de contactos, quienes llamaron dentro de la primera hora tuvieron casi siete veces más probabilidad de calificar al cliente que quienes esperaron una hora más.14

Estos estudios muestran algo modesto: la tecnología ayuda más a quien responde lento o tiene menos experiencia, y su ventaja se diluye cuando todos la usan. Es lo que intentamos hacer posible con Moderniva.

Moderniva: Datos públicos

Salimos al mercado en un periodo muy corto y notamos coincidencias con resultados previos a agencias que utilizan nuestra tecnología. Aquí contamos quiénes nos escribieron en las primeras semanas, cuántos decidieron comprar y qué nos frenó. Los contactos y los mensajes salen de la cuenta que la propia Moderniva usa en su sistema; las llamadas y las compras las anotó nuestro equipo. Ninguna cifra sale de los datos que las inmobiliarias guardan en Moderniva.

91,43 % de los contactos llegaron por WhatsApp

Ventas

Desde el 19 de octubre llamamos a quienes nos escribieron. De los 31 contactos, 6 decidieron comprar Moderniva. Tres de los seis son agencias. Dos siguieron la conversación con el asistente automático de Moderniva hasta agendar la llamada.

Con 31 contactos, ese 19 % todavía puede moverse mucho: con 95 % de confianza, la tasa real estaría entre 9 % y 36 %. Tampoco contamos cuántos de los 31 eran agencias, así que no sabemos si compran más que las inmobiliarias.

Paramos las ventas por esto

El número de interesados superó la cantidad que nuestro equipo de soporte destinado a las agencias y empresas podía atender. El sistema respondió casi todos los mensajes en segundos, pero las llamadas dependían de personas. Las llamadas generadas por IA no son una opción confiable aún en el Perú, por eso hicimos una pausa para preparar el sistema y sumar personas al equipo antes de volver a vender.

Una inmobiliaria que usa Moderniva nos contó su caso para esta investigación: cuando subió su presupuesto en anuncios y sumó asesores a su equipo, su tasa de conversión subió exponencialmente. Al comprar más anuncios lo esperable es que la tasa baje, porque los contactos que se suman suelen estar menos decididos; que se duplicara sugiere que antes faltaban personas para atender a los que ya llegaban. Coincide con lo que vivimos nosotros y con el estudio de Darma: cuando llegan más interesados de los que el equipo puede atender, las ventas las limita el tiempo de quien vende.8

Cambios en Moderniva

Logramos nuestra meta mucho antes de lo que esperábamos. Con el primer periodo de atención personalizada a agencias y asesores, descubrimos facilidades de UI que podíamos implementar. Sabemos que no todos se llevan bien con la tecnología, por lo que siempre vimos la manera de facilitar su uso en cada producto que lanzamos. Desde el 20 de junio de 2026, hicimos 1.150 cambios en 92 de 132 días.

Al 29 de octubre, las 95 tablas que guardan información de una inmobiliaria llevan en cada fila la cuenta a la que pertenece, y esa marca no se puede cambiar. Las 126 tablas del sistema tienen activas sus reglas de acceso.

Lo que concluimos

En Lima y el Callao se vende 26 % más vivienda nueva que en 2025, y en provincias los créditos Mivivienda crecen más rápido. La venta se pierde sobre todo en la atención, en la respuesta que tarda y en el seguimiento que no llega. Los estudios de otros países y nuestras primeras semanas apuntan a lo mismo: la tecnología ayuda más donde la atención falla, y para atender a todos los interesados también hace falta gente.

Fuentes